مجله راز موفقیت تفریح و سرگرمی اطلاعات عمومی دانستنی های حقوقی: در چه مواردي مي توان اجاره را فسخ کرد؟
تبلیغات در ایران پزشکان و مراکز درمانی ایران .
 

مباحث مربوط به روابط موجر(اجاره دهنده) و مستأجر(اجاره کننده) در زمره پر ابتلاترين مباحث حقوقي است. به دليل ناآشنايي بيشتر مردم با مباحث حقوقي مربوط به اين عرصه، گاه انتظارات و ادعاهايي در ذهن برخي افراد شکل مي گيرد که منشاء بسياري از دعاوي بي مورد موجران و مستأجران است. از آن جا که مهم ترين مصداق عقد اجاره در کشور ما، اجاره ملک است، شناخت دقيق و کافي مباحث حقوقي مربوط به اجاره، به ويژه در مورد اجاره املاک، مي تواند راهگشاي حل و فصل بسياري از اختلافات باشد.

در اين قسمت ،به يکي از مباحث مربوط به روابط موجر و مستأجر اشاره مي کنيم. شايد براي شما هم پيش آمده باشد که پس از اجاره مکاني براي سکونت يا اشتغال، اين مکان به تعميرات نياز پيدا کند. در اين صورت، تعمير ملک اجاره اي برعهده کيست؟ به استناد مواد 477 و 478 قانون مدني، موجر بايد مورد اجاره را طوري به مستأجر تحويل دهد که مستأجر بتواند از آن به شکل مطلوب استفاده کند. اگر معلوم شود که مورد اجاره، عيبي داشته که باعث جلوگيري از استفاده مطلوب مستأجر مي شود، مستأجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند. با اين حال اگر موجر بتواند عيب مورد اجاره را به شکلي برطرف کند که به مستأجر ضرري وارد نشود، مستأجر حق فسخ اجاره را نخواهد داشت. توجه داشته باشيد که مطابق ماده 479 قانون مدني، عيبي که سبب فسخ اجاره مي شود، عيبي است که موجب نقصان(کم شدن) منفعت يا صعوبت(سختي و دشواري) در انتفاع(بهره بردن) باشد. حال اگر عيب مورد نظر پس از عقد اجاره و پيش از قبض(تحويل گرفتن) مورد اجاره به وجود بيايد، مستأجر اختيار فسخ اجاره را خواهد داشت.

در صورت به وجود آمدن عيب پس از قبض(تحويل گرفتن) مورد اجاره، مستأجر نسبت به باقي مانده زمان قرارداد، اختيار فسخ دارد. بنابراين مستأجر نمي تواند به دليل به وجود آمدن عيب و با ادعاي اختيار فسخ، اجاره بهاي پيش از به وجود آمدن عيب را نپردازد. اگر مورد اجاره به دليل عيب به وجود آمده، از قابليت انتفاع خارج شود(غير قابل استفاده شود) و موجر نتواند عيب مذکور را رفع کند، قرارداد اجاره باطل است. يادآوري اين مطلب لازم است که بر اساس ماده 485 قانون مدني، اگر در مدت اجاره، مورد اجاره نيازمند تعميراتي باشد که تأخير در انجام آن ها باعث ضرر موجر شود، مستأجر نمي تواند مانع از انجام تعميرات توسط موجر شود. با اين حال، در صورتي که اين تعميرات مانع از استفاده مطلوب مستأجر از مورد اجاره شود، مستأجر اختيار فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

در قسمت قبل، مواردي که موجر يا مستأجر مي توانند اجاره را فسخ کنند، با استناد به قانون مدني، بررسي شد. بايد توجه داشت که روابط موجر و مستأجر، با توجه به کثرت ابتلاء و نياز به برخي حمايت هاي قانوني، به صورت قانون مجزايي تدوين و تصويب شده است.

در اين قسمت، موضوع فسخ اجاره را از منظر اين قانون بررسي مي کنيم. ضمن اين که يادآور مي شويم مواردي که در قسمت قبل، مستند به قانون مدني ارائه شد نيز معتبر و قابل استناد است.

ماده 6 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1362، به مواردي که مستأجر مي تواند اجاره را فسخ کند، اشاره کرده است.

بر اساس اين ماده قانوني، اولاً در صورتي که عين مستأجره(يعني به عنوان مثال، ملکي که اجاره داده شده است) با اوصافي که در اجاره نامه قيد شده، منطبق نباشد، ثانياً در مواردي که مطابق شرايط مندرج در اجاره نامه، حق فسخ مستأجر تحقق يابد و ثالثاً هرگاه مورد اجاره، کلاً يا جزئاً در معرض خرابي واقع شود، به طوري که باعث نقص انتفاع(مانع از استفاده و بهره برداري مطلوب) مستأجر از مورد اجاره شود و قابل تعمير هم نباشد، مستأجر حق دارد اجاره را فسخ کند. در قسمت قبل به اين مسئله اشاره کرديم که اگر موجر بتواند مورد اجاره را تعمير کند، بدون اين که آسيبي به بهره برداري مطلوب از مورد اجاره توسط مستأجر وارد شود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.

افزون بر اين شرايط، مطابق بند 4 ماده 12 قانون موجر و مستأجر، مصوب سال 1356، که مواد نسخ نشده آن هنوز در دعاوي مربوط به موجر و مستأجر مورد استناد قرار مي گيرد، در صورتي که مستأجر در اثناي مدت اجاره فوت کند، تمام ورثه متوفي مي توانند، با هم، تقاضاي فسخ اجاره را بکنند.

ذکر اين نکته لازم است که اگر مورد اجاره با اوصافي که در اجاره نامه قيد شده، مطابقت نداشته باشد، تقاضاي فسخ اجاره از طرف مستأجر، منوط به رعايت ماده 415 قانون مدني است. در اين ماده قانوني مي خوانيم:«خيار رؤيت و تخلف وصف بعد از رؤيت فوري است.» بنابراين مستأجر بايد پس از رؤيت مورد اجاره و مشاهده عدم مطابقت آن با اوصافي که در اجاره نامه قيد شده، فوراً تقاضاي فسخ خود را مطرح کند.

در صورتي که مستأجر، مورد اجاره را با شرايطي که ذکر کرديم تحويل بگيرد و از خيار(اختيار) فوري خود براي فسخ قرارداد، استفاده نکند، حق فسخ قرارداد را (به استناد اين خيار) نخواهد داشت. /منبع: روزنامه خراسان

تفریح، سرگرمی، اطلاعات عمومی
http://fun.ibep.ir